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這是現(xiàn)在大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商普遍采取的模式。這種模式下開發(fā)商對(duì)于整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展全權(quán)把握，但在運(yùn)營(yíng)能力、資金回籠壓力方面都有不小的挑戰(zhàn)。

首先在前期就應(yīng)該對(duì)于項(xiàng)目有合理的認(rèn)知和規(guī)劃，充分調(diào)研項(xiàng)目的所處城市（包括南北地域、氣候分析、城市政策、城市規(guī)劃等）、人口（城市中的民族、年齡、學(xué)歷、收入比、目標(biāo)客群分析等）、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、商圈分布等。其次通過(guò)前期標(biāo)桿項(xiàng)目展示開發(fā)商自身強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力，讓具有受到市場(chǎng)認(rèn)可且與自身定位相契合的商戶進(jìn)場(chǎng)，并達(dá)成合作共識(shí)。在開業(yè)前制定項(xiàng)目業(yè)態(tài)認(rèn)識(shí)系統(tǒng)，使消費(fèi)者能深刻認(rèn)識(shí)商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)功能、分布、定位和組合方式，開業(yè)時(shí)對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)有轟動(dòng)性的市場(chǎng)推廣計(jì)劃并鎖定開業(yè)時(shí)的促銷對(duì)象進(jìn)行宣傳，以求一炮而響。開業(yè)后盡可能的達(dá)成前期的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)方案和規(guī)劃，以系統(tǒng)的管理運(yùn)營(yíng)能力幫助商戶經(jīng)營(yíng)。由此開發(fā)商可以依靠長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，獲得項(xiàng)目物業(yè)的增值。物業(yè)通過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)包裝進(jìn)入資本市場(chǎng)，可通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、商業(yè)抵押貸款證券化（CMBS）、房地產(chǎn)投資信托（REITs）等方式進(jìn)行融資。

近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的管理越來(lái)越規(guī)范，開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)模式直接決定了整體項(xiàng)目的成敗，隨著市場(chǎng)以及國(guó)家政策的變化，開發(fā)商們也開始注重整體項(xiàng)目的租售比例。商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)在于如何處理供需關(guān)系，通過(guò)發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者需求，滿足消費(fèi)者需求和適度創(chuàng)造消費(fèi)者需求來(lái)解決日益變化的供需關(guān)系。通過(guò)精確鎖定目標(biāo)消費(fèi)者需求，營(yíng)造最具吸引力的消費(fèi)場(chǎng)景，合理組織商品供給，才能提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和投資回報(bào)。